ファシリティマネジメント（FM）とは？具体例やPMとの違いを分かりやすく解説

ファシリティマネジメントとは

かつて、日本では建て替えを前提とした施設運用が一般的でした。しかし昨今、建物の老朽化や保全コストの上昇が経営課題となり、既存施設を活かす発想へと転換が進みました。こうした流れの中で、ファシリティマネジメントが注目されるようになったのです。
ファシリティは、事業活動を支える基盤であると同時に、長期的な保全や改修に継続的なコストがかかる資産でもあります。だからこそ、人材と並ぶ戦略的経営資源として捉え、働く環境の質や生産性にも配慮しながら、計画的かつ戦略的に管理していくことが大切です。

なお、日本ではファシリティマネジメントの専門性を認定する資格として「認定ファシリティマネジャー（CFMJ）」が設けられており、総務や施設管理に携わる人材を中心に、専門的な知識と考え方の普及が進んでいます。

施設管理との違い

施設管理は、建物や設備を安全かつ正常な状態に保つことを目的とし、点検や修繕、交換といった維持・保全業務を担います。問題が発生した場合には、修繕や買い替えによって、機能を回復させる対応が中心となります。
一方、ファシリティマネジメントは、施設管理の業務を含みながらも、より経営的・長期的な視点から施設全体の最適化を図る考え方です。問題の設備を「修理するかどうか」だけでなく、「本来の価値を発揮しているか」「どの程度の投資が適切か」といった判断にまで踏み込みます。

たとえば空調設備が故障した場合、施設管理では修繕や交換によって機能回復をはかりますが、ファシリティマネジメントでは、その場所の利用状況や将来計画を踏まえ、空調の必要性自体を見直します。場合によっては修繕や交換を控えたり、省エネルギー型設備への切り替えや、断熱性能の向上といった代替策を検討したりすることもあります。

また、施設管理業務は単独で完結しやすいのに対し、ファシリティマネジメントでは総務、設備管理、IT、経営企画などの複数部門で施設の現状についての情報を共有したうえで、修繕・更新・活用を計画的に判断する、という違いがあります。

プロパティマネジメント（PM）との違い

プロパティマネジメントは、不動産を収益資産として捉え、その価値や収益性を高めることを目的としたマネジメント手法です。賃貸ビルや商業施設などを対象に、テナント管理、賃料設定、契約管理、収支管理といった業務を通じて、不動産を効率的に運営することに重点が置かれます。一方、ファシリティマネジメントは前述のように、企業・団体が自ら使用する施設や設備、オフィス環境を対象とし、組織活動を支える経営資源として最適化を図る考え方です。収益の最大化を直接の目的とするのではなく、事業戦略や将来計画、働く人の環境などを踏まえながら、施設を長期的・総合的に管理・活用していきます。

たとえば、プロパティマネジメントでは空室率の改善や賃料水準の調整といった収益性を重視する一方、ファシリティマネジメントでは、現在の業務動線や人数に適した空間か、将来の成長や働き方改革に対応できる柔軟性があるかを基に、スペースの用途や配置を見直します。

このように、プロパティマネジメントが不動産を外部に向けた収益資産として管理するのに対し、ファシリティマネジメントは施設を内部の経営資源として活用するという点に大きな違いがあります。

ファシリティマネジメントのメリット

投資コストの削減

ファシリティマネジメントによって企業の施設やオフィス環境の最適化を行うことで、トータルで見た投資コストの削減が期待できます。たとえば最新の設備や機器、システムの導入によって業務効率が向上すれば、必要な作業負荷が軽減され、人件費やリソース確保にかかるコストも抑制されます。結果として全体の投資コスト削減につながります。
また、業務効率が上がることで、人員配置や作業拠点の見直しが可能となり、物理的なスペースにも余裕が生まれます。これにより、施設・設備の有効活用やレイアウト最適化が進みます。

従業員の生産性・満足度の向上

ファシリティマネジメントを戦略的に実践することで、土地や建物、施設設備を計画的かつ快適に運用できるようになり、従業員の満足度や生産性の向上が期待できます。また、快適なオフィス環境や適切に整備された職場は、業務を円滑にし、働く人のストレスを軽減します。

たとえば、コミュニケーションを取りやすくなるようにレイアウトや動線を見直し、集中できるスペースや用途に応じたミーティングエリアを整えることで、業務内容に合った働き方を支援できます。また、テレワークやハイブリッド勤務を考慮した柔軟な空間設計により、オフィスは「集まる理由がある場所」へと進化し、チームの連携や新しい価値創出を促す場として機能するようになります。

こうした環境づくりは、従業員の満足度や貢献意識を高め、結果として生産性向上や企業価値の向上につながります。

社会や環境への対応（CSR）

ファシリティマネジメントによる設備機器の導入や見直しは、社会や環境に対しても良い影響を及ぼす可能性があります。たとえば工場で運用中の機器や設備を環境性能の高いモデルに更新することで、脱炭素化やカーボンニュートラルの実現につながり、企業として環境問題に貢献できるようになります。

ファシリティマネジメントの進め方

LCCを踏まえたファシリティマネジメント戦略

ファシリティマネジメントを進めるうえでは、建設費や購入費といった初期コストだけでなく、維持管理や修繕、更新、廃棄までを含めたライフサイクル全体のコスト（LCC）の視点が欠かせません。LCCを踏まえることで、短期的なコストだけに目を向けるのではなく、中長期的に見て最も合理的な投資判断が可能になります。

初期費用が高くても省エネルギー性能の高い設備を導入することで、運用コストを抑え、トータルコストの低減につながるケースもあります。LCCに基づく戦略的なファシリティマネジメントは、施設の価値を維持・向上させ、安定した事業運営を支える基盤となります。

ICT活用による管理高度化

現代のファシリティマネジメントにおいて、ICT の活用は管理の高度化に不可欠です。施設情報や図面、設備台帳、点検履歴などを一元管理することで、現状把握の精度が高まり、迅速かつ的確な意思決定が可能になります。

また、センサーやIoTを活用して設備の稼働状況や劣化状態を可視化すれば、故障の予兆を捉えた予防保全や、無駄のない保守計画につながります。さらに、データを蓄積・分析することで、修繕や更新の優先順位を合理的に判断でき、ファシリティマネジメントの効率と品質の向上が期待できます。

ファシリティマネジメントにおける3つのレベル

ファシリティマネジメントを効果的に進めるためには、すべての業務を同じ視点で捉えるのではなく、意思決定の段階や役割に応じて整理することが重要です。
ここでは、ファシリティマネジメントを「経営」「管理」「日常業務」の3つのレベルに分け、それぞれの役割や考え方について紹介します。

経営：戦略レベル

ファシリティマネジメントにおける「経営：戦略レベル」は、施設を経営資源として位置づけ、企業全体の方針や中長期的な事業戦略と整合させる役割を担います。経営層は、施設の保有方針や更新の方向性、投資の優先順位を定め、将来を見据えたファシリティ戦略を策定します。その際には、施設の長期的なコスト構造（LCC）や働き方の変化を踏まえて、どの施設にどの程度投資するかを判断することで、事業の持続的な成長を支える基盤を整えます。

管理：業務管理レベル

ファシリティマネジメントにおける「管理：業務管理レベル」は、経営方針に基づき、施設運営を計画的に管理・統制する役割を担います。施設や設備の現状を把握し、点検・修繕計画や更新スケジュールを立案・管理することが主な業務です。また、コスト・品質・スケジュールのバランスを取りながら、委託業者の管理や業務の標準化を進めます。戦略レベルと実務レベルをつなぐ中核として、安定した施設運営を支えます。

日常業務：実務レベル

ファシリティマネジメントにおける「日常業務：実務レベル」は、施設や設備を日々安全かつ快適に利用できる状態を維持する役割を担います。日常点検や清掃、軽微な修繕への対応、不具合発生時の一次対応など、現場に近い業務が中心です。
また、利用者からの要望や気づきを把握し、管理レベルへフィードバックすることも重要な役割です。実務レベルの的確な対応が、安定した施設運営と品質維持の基盤を支えます。

統括マネジメントの役割

ファシリティマネジメントを効果的に推進するためには、戦略レベル・業務管理レベル・実務レベルを一貫してマネジメントする統括機能が欠かせません。統括マネジメントは、各レベルの取り組みが経営方針やファシリティ戦略と整合するよう方向づけ、全体最適の視点で調整を行います。

また、点在する情報を整理・統合し、関係部門や外部委託先との連携を図ることで、継続的な改善を促進します。こうした統括機能により、ファシリティマネジメントは属人的にならず、組織として安定的に運用されます。

ファシリティマネジメントの具体例

施設や設備の定期的なメンテナンス

ファシリティマネジメントでは、設備や施設を定期的にメンテナンスすることで劣化や故障、破損などを防ぎ、資産価値の低下や業務の滞りを未然に防ぎます。
こまめなメンテナンスを定期的に行うことで設備などを長く利用できるようになり、大規模修繕時のコストの抑制にもつながります。

省エネ化の促進

定期メンテナンスとともに、施設や設備内容を適切に更新して省エネ化を促進することも、ファシリティマネジメントの重要な役割です。
たとえば、断熱・除湿効果のある建材を使用する、エアコンや照明機器をエネルギー消費効率の高い新しい機器に入れ替える、社用車をEV車にするといった省エネ対策は、ランニングコストの抑制だけでなくSDGsへの貢献にもつながります。

防災やセキュリティの強化

耐震性、耐火性といった防災機能の強化も、ファシリティマネジメントの領域です。避難経路の整備や防災訓練の実施など、緊急時に関係者の安全を確保するための取り組みも欠かせません。
加えて、盗難や不審者の侵入への対策や、サイバー攻撃に対する物理的な防御策など、防犯面の強化もファシリティマネジメントの一環です。

従業員の働きやすい環境づくり

オフィスの移転計画やワークプレイス環境の改善など、従業員が働きやすい環境を整える取り組みも、ファシリティマネジメントの具体例として挙げられます。
適切な空調や照明、設備の配置などにより、業務効率や快適性の向上が期待できます。

ファシリティマネジメントの認定資格

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）の受験資格

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）に受験資格の制限はありません。また現在は、資格登録時に必要だった実務経験要件が撤廃され、誰でも登録できるようになっています。

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）の合格率

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）の合格率は例年およそ44％で、学科試験のみで合否が判定されます。なお、学科試験で正答率70％以上を獲得すると合格となります。

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）の取得手順

認定ファシリティマネジャー（CFMJ）資格取得の手順は、以下の通りです。
1. 受験申込
2. 学科試験
3. 最終合格発表
4. 資格登録

※本コラムに記載の情報は2026年1月時点のものです。

ファシリティマネジメント実践のポイント

PDCAサイクルを回す

計画をただ実行するだけではなく、実践を通じて改善点を把握し、PDCAサイクル（Plan・Do・Check・Action）を継続的に回すことが重要です。PDCAのプロセスを積み重ねることで、施設の価値を長期的に維持・向上させることができます。

ファシリティマネジメントの専門サービスに依頼する

自社の従業員だけでファシリティマネジメントを担う場合、業務負担の増大や、専門知識の不足といった課題が生じることがあります。特に設備の定期メンテナンスやレイアウト変更を伴うプロジェクトなど、専門性が求められる領域では、外部の専門サービスを活用することで、従業員の負担を抑えつつ、適切な品質で対応できます。

また、外部サービスを利用する際には、有資格者の有無を確認すると安心です。前述の認定ファシリティマネジャー（CFMJ）など、ファシリティマネジメントに関する知識と経験を持つ専門家が計画や方針策定を支援することで、自社の状況に応じた効果的な施設運営が可能になります。

パソナ日本総務部にできること

さらに、パソナ日本総務部では、総務や施設管理に日々寄せられるさまざまなリクエスト管理や、施設管理業務を自動化するファシリティマネジメントシステム「SINGU」を提供しています。また「戦略総務の実現」を目的とした、バックオフィスなど総務部に関連するさまざまな業務を代行するBPO（アウトソーシング）サービスも提供しており、個別タスクの外注による効率化だけでなく、最終的には導入企業の総務部門がより多くのノウハウを獲得できるようなソリューションを展開しています。

まとめ